حاسبة زيادة الإيجار في دبي

القاعدة باختصار

لا يجوز للمالك في دبي رفع الإيجار إلا عند تجديد العقد، وبمقدار يتوقف على موقع إيجارك الحالي من متوسط إيجار الوحدات المماثلة. هذا المتوسط مصدره مؤشر الإيجارات الذي تصدره دائرة الأراضي والأملاك، والمعروف اليوم بمؤشر الإيجارات الذكي. أما نسب الزيادة فحددتها المادة الأولى من المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي.

والمقارنة تتم دائمًا مع متوسط المؤشر لا مع إيجارك:

نسبة الفرق = (متوسط المؤشر − الإيجار الحالي) ÷ متوسط المؤشر × 100

فإذا كان إيجارك 60,000 درهم ومتوسط الوحدات المماثلة 80,000 درهم، فالفرق 20,000 ÷ 80,000 أي 25%. يقع ذلك في فئة 21% إلى 30%، فتكون أقصى زيادة 10%، ويصبح أعلى إيجار جديد 66,000 درهم.

وإلى جانب النسب قاعدتان أخريان. الأولى أن على المالك إخطارك بأي تعديل في الإيجار أو الشروط قبل انتهاء العقد بتسعين يومًا على الأقل، ما لم ينص العقد على مدة أخرى (المادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007 كما استُبدلت بالقانون رقم 33 لسنة 2008). والثانية أن النسبة حد أعلى، وليس في المرسوم ما يجعلها حقًا تلقائيًا للمالك.

نسب الزيادة الخمس

يحدد المرسوم خمس فئات. النسبة المئوية تُحسب من إيجارك الحالي، بينما تُقاس الفئة بالفرق عن المتوسط.

الحد الأقصى لزيادة الإيجار عند التجديد، المادة 1 من المرسوم رقم 43 لسنة 2013

إيجارك أقل من متوسط المؤشر بنسبة	أقصى زيادة	صياغة المرسوم
حتى ⁦10%⁩	0%	حتى 10% أقل من المتوسط
من ⁦11%⁩ إلى ⁦20%⁩	5%	من 11% إلى 20% أقل
من ⁦21%⁩ إلى ⁦30%⁩	10%	من 21% إلى 30% أقل
من ⁦31%⁩ إلى ⁦40%⁩	15%	من 31% إلى 40% أقل
أكثر من ⁦40%⁩	20%	أكثر من 40% أقل

إذا كان إيجارك مساويًا للمتوسط أو أعلى منه، تنطبق الفئة الأولى ولا تجوز أي زيادة. ومهما بلغ انخفاض إيجارك عن المتوسط، لا تتجاوز الزيادة 20%.

صيغت الفئات في المرسوم بأعداد صحيحة: “حتى 10%” ثم “من 11% إلى 20%”، ولم يبيّن حكم فرق مثل 10.5%. تضع الحاسبة هذه الحالات في الفئة الأعلى وتعرض القراءة الأدنى بجانبها حتى ترى الاحتمالين. ولا تنشر الدائرة طريقة التقريب في حاسبتها، فإذا وقع فرقك بين فئتين فاعتمد الرقم الذي تعطيه أداة الدائرة.

أمثلة محسوبة

كل مثال هنا حالة اختبار للحاسبة نفسها، فالإيصالات أدناه ناتجة عن الشيفرة ذاتها التي تعمل في أعلى الصفحة.

إيجار أقل من المتوسط بكثير

إيجار 60,000 درهم ومتوسط 80,000 درهم: الفرق 25%، والفئة من 21% إلى 30%، والحد الأقصى 10%.

أقصى إيجار عند التجديد

إيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦25%⁩الفئة: أقل من المتوسط من ⁦21%⁩ إلى ⁦30%⁩

المرسوم رقم 43 لسنة 2013
الإيجار السنوي الحالي	60,000.00 درهم
متوسط مؤشر الإيجارات لوحدات مماثلةإيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦25%⁩: ⁦(80,000 − 60,000)⁩ ÷ ⁦80,000⁩	80,000.00 درهم
أقصى زيادة مسموحة: ⁦10%⁩⁦10%⁩ من 60,000	6,000.00 درهم
أعلى إيجار سنوي جديد	66,000.00 درهم

هذا حد أعلى وليس حقًا تلقائيًا للمالك. رسوم تجديد إيجاري تُدفع منفصلة: 177.75 درهم عبر الإنترنت أو 220.00 درهم في مراكز الخدمة المعتمدة. معلومات عامة وليست استشارة قانونية.

فرق أصغر وزيادة أصغر

إيجار 85,000 درهم ومتوسط 100,000 درهم: الإيجار أقل بنسبة 15%، فتنطبق فئة 11% إلى 20% وتكون الزيادة 5%، أي 4,250 درهمًا، ليصبح الإيجار الجديد 89,250 درهمًا.

أقصى إيجار عند التجديد

إيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦15%⁩الفئة: أقل من المتوسط من ⁦11%⁩ إلى ⁦20%⁩

المرسوم رقم 43 لسنة 2013
الإيجار السنوي الحالي	85,000.00 درهم
متوسط مؤشر الإيجارات لوحدات مماثلةإيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦15%⁩: ⁦(100,000 − 85,000)⁩ ÷ ⁦100,000⁩	100,000.00 درهم
أقصى زيادة مسموحة: ⁦5%⁩⁦5%⁩ من 85,000	4,250.00 درهم
أعلى إيجار سنوي جديد	89,250.00 درهم

هذا حد أعلى وليس حقًا تلقائيًا للمالك. رسوم تجديد إيجاري تُدفع منفصلة: 177.75 درهم عبر الإنترنت أو 220.00 درهم في مراكز الخدمة المعتمدة. معلومات عامة وليست استشارة قانونية.

إيجار قريب من المتوسط أو أعلى منه

إيجار 95,000 درهم ومتوسط 100,000 درهم: الفرق 5% فقط، وهو داخل الفئة الأولى، فيبقى الإيجار 95,000 درهم. والحكم نفسه لإيجار 110,000 درهم مقابل متوسط 100,000 درهم، فالإيجار الأعلى من المتوسط لا يُزاد أصلًا.

أقصى إيجار عند التجديد

إيجارك أعلى من المتوسط بنسبة ⁦10%⁩الفئة: أقل من المتوسط حتى ⁦10%⁩

المرسوم رقم 43 لسنة 2013
الإيجار السنوي الحالي	110,000.00 درهم
متوسط مؤشر الإيجارات لوحدات مماثلةإيجارك أعلى من المتوسط بنسبة ⁦10%⁩: ⁦(100,000 − 110,000)⁩ ÷ ⁦100,000⁩	100,000.00 درهم
أقصى زيادة مسموحة: ⁦0%⁩لا زيادة في هذه الفئة	0.00 درهم
أعلى إيجار سنوي جديد	110,000.00 درهم

هذا حد أعلى وليس حقًا تلقائيًا للمالك. رسوم تجديد إيجاري تُدفع منفصلة: 177.75 درهم عبر الإنترنت أو 220.00 درهم في مراكز الخدمة المعتمدة. معلومات عامة وليست استشارة قانونية.

الفئة القصوى

إيجار 55,000 درهم ومتوسط 100,000 درهم: الإيجار أقل بنسبة 45%، أي أكثر من 40%، فتبلغ الزيادة حدها الأقصى 20%، أي 11,000 درهم، ويصبح الإيجار 66,000 درهم.

فرق يقع بين فئتين

إيجار 89,500 درهم ومتوسط 100,000 درهم: الفرق 10.5%، وهو أكثر من “حتى 10%” وأقل من “11%”. تطبّق الحاسبة 5% (93,975 درهمًا) وتذكر قراءة 0% (89,500 درهم) في الإيصال.

أقصى إيجار عند التجديد

إيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦10.5%⁩الفئة: أقل من المتوسط من ⁦11%⁩ إلى ⁦20%⁩

المرسوم رقم 43 لسنة 2013
الإيجار السنوي الحالي	89,500.00 درهم
متوسط مؤشر الإيجارات لوحدات مماثلةإيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦10.5%⁩: ⁦(100,000 − 89,500)⁩ ÷ ⁦100,000⁩	100,000.00 درهم
أقصى زيادة مسموحة: ⁦5%⁩⁦5%⁩ من 89,500	4,475.00 درهم
القراءة الأدنى: ⁦0%⁩ فقطالفجوة بين فئتين في نص المرسوم؛ تحقق من حاسبة دائرة الأراضي	89,500.00 درهم
أعلى إيجار سنوي جديد	93,975.00 درهم

هذا حد أعلى وليس حقًا تلقائيًا للمالك. رسوم تجديد إيجاري تُدفع منفصلة: 177.75 درهم عبر الإنترنت أو 220.00 درهم في مراكز الخدمة المعتمدة. معلومات عامة وليست استشارة قانونية.

إخطار متأخر

الأرقام نفسها في المثال الأول، لكن العقد ينتهي في 31 مارس 2027 ووصل إخطار المالك في 30 يناير 2027، أي قبل الانتهاء بستين يومًا. كان آخر موعد للإخطار 31 ديسمبر 2026. فإذا لم يتضمن العقد بندًا يسمح بمهلة أقصر، لا يمكن فرض زيادة الـ 10% عبر مركز فض المنازعات الإيجارية في هذا التجديد، ويبقى الإيجار 60,000 درهم ما لم توافق على غير ذلك.

أقصى إيجار عند التجديد

إيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦25%⁩الفئة: أقل من المتوسط من ⁦21%⁩ إلى ⁦30%⁩آخر موعد للإخطار: 31 ديسمبر 2026

المرسوم رقم 43 لسنة 2013
الإيجار السنوي الحالي	60,000.00 درهم
متوسط مؤشر الإيجارات لوحدات مماثلةإيجارك أقل من المتوسط بنسبة ⁦25%⁩: ⁦(80,000 − 60,000)⁩ ÷ ⁦80,000⁩	80,000.00 درهم
أقصى زيادة مسموحة: ⁦10%⁩⁦10%⁩ من 60,000	6,000.00 درهم
أعلى إيجار سنوي جديد	66,000.00 درهم

هذا حد أعلى وليس حقًا تلقائيًا للمالك. رسوم تجديد إيجاري تُدفع منفصلة: 177.75 درهم عبر الإنترنت أو 220.00 درهم في مراكز الخدمة المعتمدة. معلومات عامة وليست استشارة قانونية.

شرط الإخطار قبل 90 يومًا

ينظم القانون رقم 26 لسنة 2007 العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، وقد أعاد القانون رقم 33 لسنة 2008 صياغة عدد من مواده، منها المادة 14. وبحسب نصها الحالي، على الطرف الذي يرغب في تعديل شروط الإيجار، ومنها قيمة الأجرة، أن يخطر الطرف الآخر قبل انتهاء العقد بتسعين يومًا على الأقل، ما لم يُتفق على غير ذلك.

ويترتب على ذلك ثلاثة أمور عملية:

• احسب المدة رجوعًا من تاريخ الانتهاء. إذا انتهى العقد في 30 يونيو 2027، فيجب أن يصلك الإخطار في 1 أبريل 2027 أو قبله. تحسب الحاسبة هذا التاريخ حين تُدخل تاريخ الانتهاء، وتبيّن إن كان الإخطار الذي وصلك في موعده.
• عبارة “ما لم يُتفق على غير ذلك” لها أثر. بعض العقود تحدد مهلة مختلفة، وهذا البند صحيح، فاقرأ عقدك قبل الاعتماد على التسعين يومًا.
• احتفظ بالإخطار. يجب أن يكون مكتوبًا. احفظ الرسالة أو الخطاب ودوّن تاريخ استلامه، فهذا ما سينظر فيه مركز فض المنازعات الإيجارية.

وإذا لم يتفق الطرفان على الأجرة الجديدة، تحيل المادتان 9 و13 (بعد التعديل) المسألة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، الذي يحدد الأجرة العادلة استنادًا إلى معايير الزيادة لدى مؤسسة التنظيم العقاري وعوامل أخرى.

كيف تحصل على متوسط المؤشر من دائرة الأراضي والأملاك

لا نملك بيانات المؤشر، ولا يملكها أحد خارج الدائرة، فهي متاحة فقط عبر خدمة مؤشر الإيجارات التي تطلب بيانات وحدتك قبل أن تعرض المتوسط. لذلك تطلب منك الحاسبة هذا الرقم وحده.

1. افتح خدمة مؤشر الإيجارات على موقع دائرة الأراضي والأملاك، أو الأداة نفسها في تطبيق Dubai REST أو تطبيق دبي الآن.
2. أدخل تاريخ انتهاء العقد ونوع العقار والمنطقة وعدد الغرف وإيجارك السنوي الحالي.
3. دوّن متوسط الإيجار الذي يظهر ونسبة الزيادة التي تقررها الأداة، واحفظ لقطة شاشة أو ملف PDF.
4. أدخل المتوسط في الحاسبة أعلاه لترى خطوات الحساب وآخر موعد للإخطار ورسوم إيجاري.

وتصف الدائرة في أسئلتها الشائعة المؤشر بأنه استرشادي في العقود الجديدة وملزم عند النزاع على زيادة التجديد، فالعبرة عند النزاع بنتيجة أداة الدائرة.

ما الذي غيّره مؤشر الإيجارات الذكي وما الذي لم يغيّره

أطلقت الدائرة مؤشر الإيجارات الذكي في 2 يناير 2025. وبحسب إعلانها وأسئلتها الشائعة:

• تُصنَّف المباني وفق جودة البناء والتصميم وكفاءة الطاقة والخدمات والموقع، باستخدام الذكاء الاصطناعي على عقود إيجاري المسجلة
• تُستبعد القيم الشاذة وتُحسب متوسطات مرجّحة
• يُحدَّث المؤشر سنويًا
• يشمل المناطق السكنية بما فيها المناطق الحرة ومشاريع المطورين، ولا يشمل مركز دبي المالي العالمي
• مؤشرا العقارات التجارية والصناعية قيد التطوير
• يحق للمالك أن يطلب من الدائرة تحديث تصنيف المبنى

غيّر المؤشر طريقة حساب متوسط وحدتك، فقد تختلف متوسطات شقتين في المنطقة نفسها إذا اختلف تصنيف مبنييهما. لكنه لم يغيّر نسب الزيادة الواردة في المرسوم 43 لسنة 2013، وما يُقال عن تعديلها في 2025 غير صحيح.

حالات خاصة

عقد جديد

تسري النسب “عند تجديد” العقد كما تنص المادة الأولى من المرسوم. أما العقد الجديد مع مستأجر جديد فتحدد أجرته بالاتفاق، والمؤشر فيه استرشادي.

المؤشر يُظهر إيجارك أعلى من المتوسط

يكون الفرق حينها سالبًا والنتيجة 0%. ومنذ 2025 صار المتوسط مرتبطًا بتصنيف الدائرة للمبنى، فقد يحمل مبنى أقدم أو أقل درجة متوسطًا أدنى من الأبراج الأحدث في المنطقة نفسها. وإذا رأى المالك أن تصنيف مبناه غير دقيق، فطريقه طلب تحديث التصنيف من الدائرة، لا تجاهل النتيجة.

المالك لم يلتزم بمهلة التسعين يومًا

إذا خلا العقد من بند يسمح بمهلة أقصر، فالزيادة المبلَّغة قبل الانتهاء بأقل من تسعين يومًا لا يمكن فرضها عبر مركز فض المنازعات الإيجارية في ذلك التجديد. وللمالك أن يخطرك في الموعد الصحيح قبل التجديد التالي، ولك دائمًا أن تقبل الزيادة طوعًا. تذكّر أن الحاسبة تقارن التواريخ فقط ولا تقرأ عقدك.

مركز دبي المالي العالمي

تنص المادة 2 من المرسوم على سريانه في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة ومنها مركز دبي المالي العالمي، بينما تذكر الأسئلة الشائعة للدائرة أن المؤشر الذكي لا يشمل المركز. فلا يستطيع المستأجر هناك الحصول على متوسط من أداة الدائرة، ولا تفيده الحاسبة دونه. المصدران الرسميان غير متسقين في هذه النقطة، فاسأل الدائرة أو مركز فض المنازعات مباشرة.

السكن المشترك والقانون رقم 4 لسنة 2026

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم في 11 مارس 2026 القانون رقم 4 لسنة 2026 الذي ينظم إدارة السكن المشترك وإشغاله في دبي، بحسب المكتب الإعلامي لحكومة دبي. يسري القانون بعد 180 يومًا من نشره في الجريدة الرسمية، وستصدر الدائرة بموجبه مؤشرًا مستقلًا لإيجار الغرف في السكن المشترك. لكنه لا يغيّر نسب المرسوم 43 لسنة 2013. فإذا كنت تستأجر شقة أو فيلا كاملة، فلا جديد عليك. أما إيجار غرفة في سكن مشترك، فالمقارنة فيه ستكون بمؤشر الغرف حين تنشره الدائرة، وهو خارج نطاق الحاسبة حاليًا.

إذا طلب المالك أكثر من الحد المسموح

1. راجع مدخلاتك. استخدم مؤشر الإيجارات بالمنطقة ونوع العقار وعدد الغرف الصحيحة، وأدخل النتيجة هنا، وتأكد أن الإيجار المُدخل هو الإيجار السنوي المسجل في إيجاري.
2. ردّ كتابيًا. أبلغ المالك أو الوسيط بالإيجار الذي ستجدد به، وأرفق نتيجة المؤشر، واحتفظ بنسخة.
3. راجع التواريخ. إذا تأخر الإخطار ولم يسمح عقدك بمهلة أقصر، فاذكر ذلك.
4. توجّه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. إذا تعذر الاتفاق، يحق لأي من الطرفين رفع دعوى، ويحدد المركز الأجرة وفق معايير مؤسسة التنظيم العقاري، والمؤشر ملزم في نزاعات التجديد بحسب الدائرة. اصطحب عقد الإيجار وشهادة إيجاري وإخطار المالك ونتيجة المؤشر.

لم نذكر رسوم رفع الدعوى أو مددها لأننا لم نتحقق منها في صفحة رسمية، فتأكد منها لدى المركز قبل التقديم.

رسوم إيجاري عند التجديد

يُسجَّل العقد المجدد في نظام إيجاري من جديد، ورسومه منفصلة عن الإيجار. وتذكر الدائرة الرسوم نفسها للتسجيل والتجديد، عبر الإنترنت (الموقع أو تطبيق Dubai REST) أو في مراكز الخدمة المعتمدة:

رسوم تسجيل أو تجديد عقد إيجاري بالدرهم

البند	عبر الإنترنت	مراكز الخدمة
رسم التسجيل	100.00 درهم	100.00 درهم
رسم المعرفة	10.00 درهم	10.00 درهم
رسم الابتكار	10.00 درهم	10.00 درهم
رسوم شريك الخدمة	55.00 درهم	95.00 درهم
ضريبة رسوم الشريك	2.75 درهم	ضمن الإجمالي
الإجمالي	177.75 درهم	220.00 درهم

مجموع بنود مراكز الخدمة 215 درهمًا، والضريبة بنسبة 5% على رسوم الشريك البالغة 95 درهمًا تساوي 4.75 درهم، فيصبح المجموع 219.75 درهم، وتنشره الدائرة 220 درهمًا.

أخطاء شائعة في أدلة أخرى

تتكرر هذه الأخطاء في مقالات زيادة الإيجار، وقد راجعنا كلًا منها على نص المرسوم والقانون وصفحات الدائرة.

• “لا تجوز زيادة الإيجار في أول سنتين”. كان ذلك نص المادة 9 الأصلية من القانون 26 لسنة 2007، وقد استبدلها القانون 33 لسنة 2008، فلا تجميد لمدة سنتين منذ ذلك الحين.
• القسمة على الإيجار الحالي. في المثال الأول، 20,000 ÷ 60,000 تساوي 33.3%، وهذا يضع المستأجر خطأً في فئة 15%. المرسوم يقيس الفرق بالنسبة إلى المتوسط، فيكون 25% والحد الأقصى 10%.
• “المؤشر الذكي غيّر النسب”. غيّر طريقة حساب المتوسطات فقط، والنسب ما زالت كما في المرسوم.
• وصف فئة الـ 20% بأنها للإيجارات “الأعلى” من المتوسط. ورد في إعلان الدائرة نفسها في يناير 2025 أن الزيادة 20% تنطبق على الإيجارات التي “تتجاوز المتوسط بأكثر من 40%”، وأُشير فيه إلى “المرسوم رقم (34) لسنة 2013”. والصحيح أن المرسوم رقمه 43، وأن فئة الـ 20% للإيجارات الأقل من المتوسط بأكثر من 40%، أما الإيجار الأعلى من المتوسط فلا يُزاد. وقد نقلت بعض التغطيات الإخبارية البيان بنصه.
• تواريخ متضاربة لإطلاق المؤشر الذكي. ستجد 2024 و2025، وإعلان الدائرة مؤرخ في 2 يناير 2025.
• اعتبار الحد الأقصى حقًا مكتسبًا. المرسوم يحدد سقفًا، وللمالك أن يطلب أقل منه، ويبقى شرط الإخطار واجبًا.

لا تنطبق على الشارقة أو أبوظبي

المرسوم 43 لسنة 2013 والقانون 26 لسنة 2007 تشريعان خاصان بإمارة دبي. للشارقة وأبوظبي قواعدهما الإيجارية، ولم نتحقق منها بالمستوى نفسه، فلا تستخدم هذه الحاسبة ولا نسب دبي للحكم على زيادة في إمارة أخرى.

كيف تعمل الحاسبة

• المدخلات: إيجارك السنوي الحالي، ومتوسط المؤشر من الدائرة، واختياريًا تاريخ انتهاء العقد وتاريخ استلام الإخطار.
• الفرق: (المتوسط − الإيجار) ÷ المتوسط × 100، مع الاحتفاظ بست خانات عشرية كي لا يدفع التقريبُ رقمًا مثل 20% فوق حد الفئة.
• الفئة: الفرق حتى 10% يعطي 0%، وأكثر من 10% حتى 20% يعطي 5%، وأكثر من 20% حتى 30% يعطي 10%، وأكثر من 30% حتى 40% يعطي 15%، وأكثر من 40% يعطي 20%. ويُنبَّه إلى الفروق الواقعة بين فئات المرسوم الصحيحة.
• أعلى إيجار جديد: الإيجار الحالي مضافًا إليه نسبة الفئة منه، مقرّبًا إلى أقرب فلس.
• الإخطار: آخر موعد = تاريخ الانتهاء ناقص 90 يومًا، والإخطار الواصل في ذلك التاريخ أو قبله يُعد في موعده.
• إيجاري: رسوم الدائرة أعلاه، تظهر في الإيصال مبلغًا يُدفع منفصلًا.

لا يغادر ما تكتبه متصفحك. والأرقام التي تعتمد عليها الحاسبة مذكورة في قائمة المصادر أدناه مع تاريخ مراجعة كل منها.